Neue Vorschriften über die Raumplanung und -bewirtschaftung

Die Änderungen des Gesetzes über die Raumplanung und -bewirtschaftung („Gesetz”) betreffen in erster Linie die Einführung neuer Lösungen – eines sog. allgemeinen Plans, der die bisherigen Prozeduren vereinfachen und die Rolle des Bauvorbescheids verringern soll. In zweiter Linie ändern sich die Vorschriften zu den sog. Plangebühren (einmalige Gebühren, die im Zusammenhang mit dem Erlass eines Flächennutzungsplans an die Gemeinde zu zahlen sind, poln. oplaty planistyczne oder renty planistyczne). Die neuen Vorschriften sollen im ersten Quartal 2023 in Kraft treten.

Was ist das Ziel der Änderungen der Raumplanungsvorschriften?

Ziel der Änderungen ist die

  • Stärkung der Rolle von Bebauungsplänen
  • Verringerung der Bedeutung von Bauvorbescheiden
  • Vereinfachung von Prozeduren
  • Digitalisierung des Raumplanungsprozesses sowie
  • Änderung der Finanzierungsakzente des Raumplanungsprozesses

Das Ministerium für Entwicklung und Technologie will dies u.a. durch Einführung eines sog. allgemeinen Plans erreichen, der das Studium über die Rahmenbedingungen und Perspektiven der Raumbewirtschaftung der Gemeinde (poln. studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego) ersetzen soll. Dieses wichtige Element der Reform wird die gesamte Gemeinde umfassen und gleichzeitig die Möglichkeit, einen Bauvorbescheid zu erlassen, einschränken. Laut Reform soll der allgemeine Plan obligatorisch sein und in kurzer Zeit erlassen werden (geplant ist, dass dies innerhalb von 2 Monaten ab Verabschiedung der neuen Vorschriften geschehen soll).

Überblick über die wichtigsten Änderungen

Die Novellierung beinhaltet die folgenden Änderungen:

  • Einführung eines neuen Instruments – des allgemeinen Plans der Gemeinde:
    • Er ist obligatorisch für jede Gemeinde, seine Bestimmungen sind sowohl für Flächennutzungspläne als auch Bauvorbescheide verbindlich.
    • Der Plan ist kürzer als das Studium und hat im Gegensatz zu Studium die Kraft eines kommunalen Rechtsakts, der Bereiche festlegt, in denen Bauvorbescheide erlassen werden können und der hierfür als entsprechende Rechtsgrundlage dient.
    • Die Vorschriften über das Studium über die Rahmenbedingungen und Perspektiven der Raumbewirtschaftung der Gemeinde wurden aufgehoben und die Grundsätze entsprechend in den allgemeinen Plan aufgenommen.
  • Auszahlung von Schadenersatz in Höhe des Unterschieds zwischen dem alten und neuen Plan
    • Es wird angenommen, dass der Schadensersatz nicht nur den Unterschied zwischen dem tatsächlichen Nutzungswert des Grundstücks und dem neuen Plan betrifft.
  • Einführung einer neuen Rechtsfigur zur Raumplanung – des integrierten Investitionsplanes:
    • Er modifiziert in bedeutender Weise die Lösungen des Wohnungs-Sondergesetzes und ersetzt die bisherigen sog. Lokalisierungsbeschlüsse (poln. uchwaly lokalizacyjne, aufgrund eines Lokalisierungsbeschlusses konnten Bauentwickler Investitionen ohne Rücksicht auf die Vorschriften des lokalen Flächennutzungsplans durchführen).
    • Er wird sämtliche Vorhaben und nicht nur Wohnprojekte betreffen.
  • Änderung der Vorschriften zur sog. Plangebühr (poln. oplata planistyczna oder renta planistyczna)
    • Sie umfasst auch Immobilien, für die ein Bauvorbescheid ergangen ist – nach Erlass einer Baugenehmigung (Achtung: gemäß dem bisherigen Gesetzesentwurf sind von der Gebühr vor dem 01. Januar 2026 erlassene Bauvorbescheide befreit – was die frühere Beantragung eines Bescheids rechtfertigt).
    • Die Gebühr fällt immer und unabhängig von der Tatsache an, ob es zur Veräußerung des Grundstücks kommt.
    • Die Vorschrift über die Befreiung von der Gebühr nach 5 Jahren ab Inkrafttreten des neuen Plans wird aufgehoben (die Gebühr fällt immer an).
    • Grundlage für die Berechnung der Gebühr ist der potenzielle Anstieg des Grundstückswertes auf Grundlage des Flächennutzungsplanes.
    • Gemeinden haben kein Recht mehr auf Festlegung der Höhe der Gebühr – sie beträgt immer 30% der Änderung des Grundstückswerts.
  • Änderung des Bauvorbescheids
    • Sich im Umlauf befindende Bauvorbescheide erlöschen 5 Jahre ab Inkrafttreten der neuen Vorschriften.
  • Neue Bebauungsparameter – die folgenden Parameter werden zwingend im Bauvorbescheid bestimmt:
    • Anteil der biologisch aktiven Oberfläche
    • Anzahl der Parkplätze

Wie sind die Änderungen der Raumplanungsvorschriften zu bewerten?

Die Novelle rückt vom Studium ab und schwächt die Rolle des Bauvorbescheids. Diese Funktionen soll nun der einfach gestaltete elektronische allgemeine Plan erfüllen. Auf lange Sicht können die Änderungen die Rechtssicherheit im Immobilienverkehr und das Prozedere verbessern. Aus praktischer Sicht ist allerdings unklar, wie schnell die Gemeinden in der Lage sein werden, allgemeine Pläne zu erstellen und zu verabschieden.

Darüber hinaus werfen die neuen Regelungen Zweifel auf. Gerade die neuen Lösungen zur Plangebühr können in der Praxis probelmatisch sein. Dies betrifft insbesondere die Pflicht, Gebühren zu entrichten, selbst wenn das Grundstück nicht veräußert wird, sowie die Festlegung der Gebührenhöhe.