Änderungen bei der Betriebskostenberechnung für Mieter in Einkaufszentren

Am 28. Oktober 2022 erging ein Urteil des Obersten Gericht (Az. II CSKP 456/22) zu unlauteren Praktiken von Vermietern in Einkaufszentren. Diese bestehen in einer Ungleichbehandlung kleinerer Mieter bei der Zahlung von Betriebskosten. Die Entscheidung gibt Anlass zur Überprüfung von Verträgen und könnte daher erhebliche Veränderungen im Einzelhandelssektor bewirken.

Das Urteil ist für Mieter im Hinblick auf eine ungerechtfertigte und ungleiche Belastung mit Betriebskosten besonders wichtig.

Das Oberste Gericht hat eindeutig festgestellt, dass:

• die Differenzierung der Betriebskosten für Mieter eine Handlung des unlauteren Wettbewerbs darstellt
• ein allgemeines Abrechnungssystem, das einige Mieter auf Kosten anderer Mieter bevorzugt, gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung verstößt

Begründung des Urteils und seine Auswirkungen auf Mieter

In der Urteilsbegründung zitiert das Gericht §11 eines Mietvertrags zwischen dem Kläger und der Gesellschaft. Gemäß diesem wird der Anteil des Mieters an den Betriebskosten des Einkaufszentrums aufgrund des Verhältnisses der gemieteten Fläche zur gesamten Mietfläche des Einkaufszentrums, zuzüglich eines Differenzbetrags zwischen den tatsächlich entstandenen Kosten und dem von den Hauptmietern (anchor tenants) gezahlten Betrag berechnet. Diese Differenz wird aufgrund des Verhältnisses der gemieteten Fläche zur Gesamtfläche aller Räumlichkeiten der anderen Mieter berechnet.

Diese Vorgehensweise führte dazu, dass kleinere Mieter mit Kosten belastet wurden, die nach objektiven Kriterien gleichmäßig hätten aufgeteilt werden müssen. Die Handlung wurde als unlauterer Wettbewerb angesehen (gemäß Art. 15 Abs. 1 Ziff. 3 des Gesetzes zur Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs).

Auswirkungen des Urteils auf Mietverträge und Reaktionen im Einzelhandel

• Das Urteil des Obersten Gerichts hat wichtige Bedeutung für die Gestaltung neuer Mietverträge und das Verhältnis zwischen Mietern und Eigentümern von Einkaufszentren. Es stellt eine Grundlage für die Überprüfung von Verträgen und für die Art und Weise der Berechnung von Betriebskosten dar und gibt Mietern die Möglichkeit, die Erstattung überzahlter Kosten zu fordern (gemäß Art. 18 Abs. 1 Ziff. 4 des Gesetzes zur Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs).
• Das Urteil hat auch Folgen für die Gleichbehandlung aller Mieter. Vermieter müssen nun dafür sorgen, ein einheitliches Behandlungsniveau aufgrund objektiver Kriterien zu erreichen. Die Einführung von Abweichungen von diesem Niveau wird schwieriger werden und einer Begründung bedürfen.

Das Urteil ist eine Reaktion auf die zunehmenden Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, die vor allem auf die schwache Verhandlungsposition von Mietern kleinerer Flächen zurückzuführen sind. Abschließend ist anzumerken, dass das Urteil keine automatische Auslegung für ähnliche Fälle darstellt. Es wird jedoch aller Wahrscheinlichkeit nach von Mietern bei der Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Betriebskosten herangezogen werden.