Belastende Kurzzeitmieten – welche Rechte haben Nachbarn?

Die Art und Weise, wie eine Wohnung genutzt wird, kann eine erheblich Störquelle für Nachbarwohnungen darstellen. Störungen können dabei nicht nur durch Handlungen des Wohnungseigentümers selbst (z. B. nächtliche Renovierungsarbeiten), sondern auch durch andere Personen wie etwa Mieter, verursacht werden.

Kurzzeitvermietung von Wohnungen nimmt zu

Die Nutzung von Kurzzeitunterkünften nimmt rasant zu. Immobilieneigentümer, insbesondere an Touristenorten oder in den Zentren von Großstädten entscheiden sich häufig dafür, ihre Räumlichkeiten über Online-Plattformen wie z. B. Airbnb für Übernachtungen an Privatpersonen zu vermieten. Für Eigentümer steigt die Rentabilität im Vergleich zur langfristigen Vermietung und der Mieter sparen oft viel Geld, da Kurzzeitangebote in der Regel finanziell günstiger sind als die von Hotels und Pensionen. Zudem erhalten Mieter in der Regel Zugang zu einer voll ausgestatteten Küche, was zusätzlich die Verpflegungskosten senkt.

Doch nicht jeder ist mit dieser Art der Nutzung einer Wohnung oder manchmal sogar mehrerer Wohnungen in einem Wohnblock einverstanden. Die Nachbarschaft zu einer „für eine Nacht“ vermieteten Wohnung kann für die Bewohner des Wohnblocks oder Mehrfamilienhauses ein großes Ärgernis darstellen. Die Störung der Nachtruhe, Missachtung der Grundsätze des friedlichen Zusammenlebens, die Beschädigung von Teilen des Gemeinschaftseigentums (Aufzüge, Treppenhäuser, Eingangstüren) sind nur einige Beispiele für Verhaltensweisen, mit denen sich Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften auseinandersetzen müssen.

Es ist daher nicht verwunderlich, dass sich Vermieter über die Nachbarschaft zu Kurzzeitmietwohnungen beschweren, deren Mieter oft die normale Nutzung des Grundstücks durch die Eigentümer anderer Wohnungen verhindern. Da die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird, haben die Nachbarn ein Recht auf Einhaltung des Hausfriedens.

Gibt es Rechtsmittel gegen belastende Kurzzeitmieter?

Es gibt jedoch eine Reihe rechtliche Mittel, die zur Bekämpfung eines störenden Nachbarn eingesetzt werden können. Diese reichen von Ad-hoc-Maßnahmen bis hin zu solchen mit schwerwiegenden Folgen.

Grundlegende Maßnahmen gegen eine Person, die gegen den Hausfrieden verstößt, sind die Erstattung einer Anzeige bei der Polizei, sowie die Benachrichtigung der Hausverwaltung und Wohnungseigentümers über die Situation. Es ist zu bedenken, dass die Eigentümer als Gemeinschaft bestimmte Dinge in der Hausordnung regeln können. Es kann jedoch vorkommen, dass sowohl die an einem bestimmten Tag in der Wohnung anwesenden Gäste als auch der Eigentümer einer z. B. über Airbnb vermieteten Wohnung die an sie gerichteten Bitten schlichtweg ignorieren. Auch wenn es schwierig ist, den einzelnen Mieter einer „Tageswohnung“ in einem solchen Fall haftbar zu machen, sieht das Gesetz ein breiteres Spektrum an Möglichkeiten gegenüber dem Eigentümer vor, der durch seine Passivität die Voraussetzungen für eine die Nachbarn belästigende Nutzung der Wohnung schafft.

Unterlassungsklage, Schadensersatz und Entschädigung

Neben der Einreichung einer Unterlassungsklage gegen den Eigentümer einer solchen Wohnung kann der Eigentümer der Nachbarimmobilie, wenn ein echter materieller Schaden entstanden ist, Schadensersatz verlangen (z. B. Umzugskosten, Anmietung einer anderen Immobilie).

Die Beeinträchtigung der Nutzung einer Wohnung, insbesondere auf Dauer, kann zu einer Verletzung der Persönlichkeitsrechte führen, die wiederum, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, den Weg zu einer finanziellen Entschädigung für den erlittenen Schaden öffnet.

Die oben genannten beispielhaften Maßnahmen sind individueller Natur und dienen als solche dem Schutz der Rechte einer bestimmten Person, die Klage erhebt (meist ein Nachbar der tageweisen gemieteten Räumlichkeiten).

Welche Möglichkeiten haben Eigentümergemeinschaften?

Der Gesetzgeber hat jedoch Instrumente vorgesehen, mit denen Wohnungseigentümergemeinschaften und Baugenossenschaften gegen lästige kurzfristige Vermietungen vorgehen können. In den meisten Fällen wird ihr Einsatz im Interesse der Allgemeinheit sein, denn wenn ein eine „schlechte“ Adresse entsteht, weil zu viele Wohnungen kurzzeitvermietet werden, kann es beispielsweise dazu kommen, dass Wohnungen zu niedrigeren Preisen verkauft werden und neue Eigentümer auftauchen, die ihren Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nicht nachkommen wollen. Parallel dazu kann es zu einer Wertminderung der Immobilien anderer Eigentümer kommen.

Nach dem Gesetz über Wohnungseigentum und dem Gesetz über Wohnungsgenossenschaften kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Vorstand einer Wohnungsgenossenschaft unter bestimmten Voraussetzungen die Versteigerung einer Wohnimmobilie verlangen. Eine der Voraussetzungen für die Anwendung dieser Regelung ist das unsoziale Verhalten des Eigentümers der Räumlichkeiten, das im Gesetz als „krass“ und „hartnäckig“ definiert wird und die Nutzung – sowohl des Gemeinschaftseigentums als auch der einzelnen Räumlichkeiten – zu einem Ärgernis machen kann.

In Anbetracht der gegenwärtig hohen Immobilienpreise, der Opfer, die gebracht werden müssen, um eine eigene Wohnung zu erwerben und des oft langwierigen Prozesses der Wohnungssuche und -einrichtung lohnt es sich, die Möglichkeit zu prüfen, entweder auf eigene Faust oder im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft tätig zu werden, wenn eine Nachbarwohnung  tagtäglich  an andere Mieter vermietet wird, ohne die Rechte der Nachbarn zu respektieren. Die obigen Ausführungen skizzieren nur einige der zahlreichen Instrumente, die zur Verfügung stehen. Jeder Fall ist gesondert zu betrachten und die jeweiligen Rechtsmittel individuell zu wählen.

Bei Fragen zu eventuellen Rechtsmitteln stehen Ihnen unsere Experten jederzeit zur Verfügung.