Der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer

Darf ein Ausländer ein Grundstück in Polen erwerben? Im Folgenden erörtern wir den Erwerb von Grundstücken durch ausländische Personen und die damit verbundenen erforderlichen Formalitäten.

Sowohl der Erwerb von in Polen gelegenen Grundstücken durch Ausländer als auch der Erwerb von Aktien oder Anteilen an Gesellschaften, die Eigentümer an in Polen gelegenen Grundstücken sind, unterliegen dem Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer („Gesetz“).

Gesetzliche Beschränkungen

Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Ausländer vor dem Erwerb von Grundstücken oder Anteilen (Aktien) eine entsprechende Genehmigung des Innenministers einzuholen haben.

Fehlt eine solche gesetzlich vorgeschriebene Genehmigung, führt dies zur absoluten Nichtigkeit der Transaktion, die nachträglich nicht geheilt werden kann. Daher ist es wichtig, sich vor dem Erwerb von Grundstücken oder Anteilen (Aktien) zu vergewissern, ob die gesetzliche Pflicht zur Einholung der Genehmigung im konkreten Fall Anwendung findet.

Definition des „Ausländers“

Laut Gesetz wird ein Ausländer definiert als:

  1. natürliche Person ohne polnische Staatsangehörigkeit
  2. juristische Person mit Sitz im Ausland
  3. Gesellschaft der in Ziff. 1 und 2 oben genannten Personen ohne Rechtspersönlichkeit und mit Sitz im Ausland, die nach fremdem Recht errichtet wurde
  4. juristische Person oder Handelsgesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit mit Sitz in Polen, die direkt/indirekt von einer der in Ziff. 1, 2, 3 genannten Personen/Gesellschaften kontrolliert wird.

Eine nach dem Gesetz kontrollierte Gesellschaft ist eine Gesellschaft, in der ein Ausländer oder mehrere Ausländer direkt oder indirekt über mehr als 50% der Stimmen auf der Gesellschafter- oder Hauptversammlung verfügen (auch als Pfandnehmer, Nutznießer oder aufgrund von Vereinbarungen mit anderen Personen) oder wenn sie eine beherrschende Stellung im Sinne des polnischen Zivilgesetzbuches einnehmen.  

Ausnahmen

Von dem oben genannten Genehmigungserfordernis gibt es zwei Ausnahmen: eine sachbezogene sowie eine personenbezogene.

Die sachbezogene Ausnahmeregelung gilt in erster Linie für den Erwerb von Wohnimmobilien und damit verbundenen Anteilen an Gewerbeimmobilien für Garagenzwecke. Von größter praktischer Bedeutung ist jedoch die personenbezogene Ausnahme in Fällen, in denen der Erwerber Bürger oder Unternehmer eines Vertragsstaates des EWR-Abkommens oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft ist.

Diese Ausnahmeregelung gilt auch für Unternehmer mit Sitz im Europäischen Wirtschaftsraum bzw. der Schweiz, selbst wenn sie durch Unternehmer mit Sitz außerhalb dieser Gebiete kontrolliert werden. Es können daher auch EWR-Ausländer Grundstücke oder Anteile (Aktien) einer Gesellschaft, die Grundstücke besitzt, erwerben, wenn sie dies über eine Gesellschaft mit Sitz im Europäischen Wirtschaftsraum tun, die als unmittelbarer Käufer fungiert.