Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke in Polen – Möglichkeiten und Einschränkungen

Können ausländische Nichtlandwirte landwirtschaftliche Grundstücke in Polen erwerben? Welche landwirtschaftlichen Grundstücke können ohne Einschränkungen erworben werden? Wie kann man feststellen, ob der Erwerb eines Grundstücks im Rahmen einer bestimmten Transaktionsstruktur Einschränkungen unterliegt? Erfahren Sie mehr über die wichtigsten Aspekte des Grundstückserwerbs bei Greenfield-Investitionen. Über den Grundstückserwerb durch Ausländer im Allgemeinen haben wir bereits HIER berichtet. Es ist zu beachten, dass Einschränkungen für den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken greifen können, gegebenenfalls finden sie kumulativ mit den im Folgenden beschriebenen Einschränkungen Anwendung.

Was ist ein landwirtschaftliches Grundstück?

Laut der Definition im polnischen Zivilgesetzbuch handelt es sich bei landwirtschaftlichen Grundstücken um Grundstücke, die einer Herstellertätigkeit in der Landwirtschaft im Bereich der pflanzlichen und tierischen Produktion, einschließlich der Garten-, Obstbau- und Fischproduktion, dienen oder dienen können.

Das polnische Gesetz über das Agrarsystem (poln. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, „AgrarG“), das den Handel mit Immobilien regelt, enthält eine Verweisung auf diese Definition. Allerdings modifiziert sie diese, indem sie landwirtschaftliche Immobilien, für die ein Flächennutzungsplan („FNP“) eine andere als die landwirtschaftliche Nutzungsart vorsieht oder die kleiner als 0,3 ha sind, von seinem Anwendungsbereich ausschließt.

Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke – nur für Einzellandwirte?

Der landwirtschaftliche Grundstücksverkehr unterliegt einer Reihe von Einschränkungen, hauptsächlich aus den Vorschriften des AgrarG.

Grundsätzlich gilt, dass Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstücks ausschließlich ein Einzellandwirt sein kann, d.h. eine natürliche Person, die Eigentümer, Inhaber des sog. ewigen Nießbrauchs (poln. użytkowanie wieczyste), Eigenbesitzer oder Pächter landwirtschaftlicher Grundstücke ist, die landwirtschaftliche Qualifikationen vorweist und mindestens 5 Jahre in der Gemeinde wohnt, in der eines der Grundstücke des landwirtschaftlichen Betriebs liegt und die während dieser Zeit persönlich den landwirtschaftlichen Betrieb führt.

Ausnahmen

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings zahlreiche Ausnahmen. Eine bedeutende Ausnahme gestattet Nichtlandwirten, landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 1ha zu erwerben.

Bei Grundstücken mit einer Fläche von mehr als 1ha haben Personen, die nicht Einzellandwirt sind, eine behördliche Genehmigung einzuholen. Zuständig ist der Direktor des Nationalen Zentrums für Agrarförderung (poln. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „NZA“), der seine Zustimmung zum Erwerb erteilen kann, wenn die entsprechenden formellen Voraussetzungen erfüllt sind.

Welche Voraussetzungen und Einschränkungen gelten?

Wichtige Voraussetzungen, die zur Durchführung von Investitionen auf landwirtschaftlichen Grundstücken erfüllt werden müssen, sind u.a.:

• der Nachweis, dass es keine Möglichkeit gab, das Grundstück an einen Einzellandwirt zu veräußern,
• die Erklärung des Erwerbers, dass er sich verpflichtet, auf dem Grundstück eine landwirtschaftliche Tätigkeit auszuüben unter der Androhung, dass das NZA gerichtlich den Erwerb des Grundstücks erwirken kann.

Weitere wesentliche Einschränkung ist das Vorkaufsrecht des NZA, das landwirtschaftliche Grundstückskaufverträge betrifft. Dieses wird in der Praxis jedoch sehr selten in Anspruch genommen und betrifft lediglich 0,36 % aller Notariatsakte in den Jahren 2019 und 2020.

Transaktionen bei denen landwirtschaftliche Grundstücke nicht Gegenstand eines Kaufvertrages sind, unterliegen den folgenden Beschränkungen:

• Transaktionen über Anteile oder Aktien an Kapitalgesellschaften, die Eigentümer landwirtschaftlicher Grundstücke mit einer Fläche von mindestens 5 ha sind – das NZA hat ein Vorkaufsrecht
• Transaktionen über die Änderung oder den Beitritt eines neuen Gesellschafters einer Personengesellschaft, die Eigentümer oder Inhaber eines sog. ewigen Nießbrauchs an einem landwirtschaftlichen Grundstück mit einer Fläche von nicht weniger als 5 ha ist – das NZA hat das Recht, eine Erklärung über den Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks abzugeben
• Anteile am Miteigentum eines landwirtschaftlichen Grundstücks, Schenkungen sowie andere Formen der Übertragung von Grundstückseigentum unterliegen ebenso den oben genannten Einschränkungen unter Berücksichtigung der genannten Ausnahmen.

Dritte wesentliche Einschränkung im Grundstücksverkehr ist die sich aus dem AgrarG ergebende Pflicht, für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren ab dem Erwerb es Grundstücks eine landwirtschaftliche Tätigkeit auszuüben und das damit verbundene Verbot, das Grundstück zu veräußern oder einem Dritten den Besitz an ihm zu überlassen (darunter unter anderem durch Verpachtung).

Das AgrarG sieht allerdings die Möglichkeit vor, ein solches Grundstück vor Ablauf der genannten Frist zu veräußern. Die Veräußerung kann erfolgen, wenn der Eigentümer die Zustimmung des Direktors des NZA einholt. Voraussetzung für die Erteilung der Zustimmung ist allerdings der Nachweis, dass die Übertragung des Eigentums im berechtigten und bedeutenden Interesse des derzeitigen Eigentümers oder aber im öffentlichen Interesse erfolgt.

Ein Erwerb ohne Zustimmung ist unwirksam. Personen, die ein Interesse daran haben, können sich auf die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts berufen. Als Konsequenz sind die Vertragsparteien verpflichtet, die gegenseitig erbrachten Leistungen zurückzugewähren und den ursprünglichen Vermögenszustand wieder herzustellen.