Welche Bedingungen muss ein ewiger Nießbraucher einer Nicht-Wohnimmobilie erfüllen, um Eigentümer zu werden? -Teil 1

08.08.2024

Sogenannte ewige Nießbraucher* können den Verkauf von Grundstücken beantragen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Wer kann einen solchen Antrag stellen und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Bis wann muss ein Antrag auf Erwerb des Grundstückseigentums gestellt werden?

Die im August 2023 in Kraft getretene Änderung des Gesetzes über die Immobilienverwaltung bietet ewigen Nießbrauchern nun die Möglichkeit, den Verkauf von Grundstücken, die für Nichtwohnzwecke genutzt werden, an sie zu beantragen. Die Änderung ermöglicht nach besonderen Regeln den Erwerb von Grundstücken, die derzeit beispielsweise für gewerbliche, industrielle oder touristische Zwecke genutzt werden. Allerdings können nur diejenigen Nießbraucher die Vorteile des Gesetzes in Anspruch nehmen, deren Grundstücke eine Reihe von Bedingungen erfüllen, die in den neuen Rechtsvorschriften festgelegt sind.

Ersetzung des ewigen Nießbrauchs durch Eigentum – nicht nur für Wohnungen

Am 1. Januar 2019 wurde die Umwandlung des ewigen Nießbrauchs an zu Wohnzwecken bebauten Grundstücken in Eigentum von Rechts wegen wirksam. Die zu diesem Zeitpunkt erlassenen Rechtsvorschriften waren ein Meilenstein auf dem Weg zur Einschränkung des ewigen Nießbrauchs in der polnischen Rechtsordnung. Diese Bestimmungen erstreckten sich jedoch nicht auf Immobilien, die für andere Zwecke genutzt wurden, wie z. B. gewerbliche Einrichtungen, Fabriken oder Hotels. Diese Situation entsprach nicht den Erwartungen des Marktes, der seit langem fordert, den ewigen Nießbrauch in größerem Umfang durch Eigentum zu ersetzen. Diese Notwendigkeit ergibt sich aus einer Vielzahl von Gründen wie insbesondere dem Wunsch, die mitunter horrenden Gebühren für den Nießbrauch zu vermeiden oder eine größere Freiheit bei der Nutzung von Immobilien zu erhalten.

Die Reaktion des Gesetzgebers erfolgte im vergangenen Jahr, als die Novelle des Immobilienverwaltungsgesetzes in Kraft trat. Laut Begründung sollen die neuen Bestimmungen einen weiteren Schritt zur Beseitigung des ewigen Nießbrauchs aus der Rechtsordnung darstellen. Sie führen in weitaus größerem Umfang die Möglichkeit ein, dass ewige Nießbraucher den Verkauf von Immobilien an sie unter bestimmten, im Gesetz festgelegten Bedingungen beantragen können (allerdings mit einer erheblichen Einschränkung des Vorteils, den ewige Nießbraucher, die Unternehmer sind, dadurch erhalten, dass die Transaktion den De-minimis-Beschränkungen für staatliche Beihilfen unterworfen wird).

Welche Ausnahmen gelten?

Die Möglichkeit, in den Genuss der neuen Regelungen zu kommen, ist noch nicht überall gegeben. Zum einen ist sie zeitlich begrenzt – Anträge können nur bis zum 31. August 2024 gestellt werden. Außerdem sind Immobilien, die mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllen, vom Anwendungsbereich der Änderung ausgeschlossen:

an denen nach dem 31. Dezember 1997 ein ewiger Nießbrauch bestellt wurde
für die der Nießbraucher die im Nießbrauchsvertrag vorgesehene Pflicht nicht erfüllt hat,
die auf dem Gebiet von See- und Binnenhäfen liegen,
die zur Bewirtschaftung eines Familienkleingartens genutzt werden,
nicht bebaut sind.

Es zeigt sich, dass einige der oben genannten Bedingungen in der Praxis erhebliche Auslegungszweifel aufwerfen. Besonders viele Fragen stellen sich bei der Feststellung, ob der Nießbraucher die im Vertrag über den ewigen Nießbrauch festgelegte Pflicht erfüllt hat. Im Folgenden werden wir versuchen, die wichtigsten dieser Zweifel zu klären.

Aufgrund der Komplexität des Themas wird unsere Analyse der Voraussetzungen für den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück, an dem ein ewiger Nießbrauch besteht in zwei Teilen veröffentlicht. Zunächst werden wir die wohl umstrittenste Voraussetzung für den Rückkauf von Immobilien erörtern: die Notwendigkeit, dass der Nießbraucher seine Pflicht erfüllt.

Bedingung: Erfüllung der Pflicht aus dem Nießbrauchsvertrag

Die Erfüllung der im Vertrag über die Bestellung des ewigen Nießbrauchs festgelegten Pflicht ist die Bedingung, die die meisten Auslegungszweifel aufwirft und gleichzeitig von großer praktischer Bedeutung ist.

Die Zweifel in Bezug auf diese Bedingung ergeben sich aus ihrer ungenauen Formulierung im Gesetz. Insbesondere geht aus der Vorschrift nicht klar hervor, ob Gegenstand der Überprüfung die Gesamtheit der Pflichten des Nießbrauchers, eine bestimmte Pflicht oder bestimmte Pflichten aus dem Vertrag sein sollen.

Bei der Analyse des Pflichtumfangs des ewigen Nießbrauchers scheint von zentraler Bedeutung die Pflicht zu sein, das Grundstück in der in der Vereinbarung festgelegten Weise und im Einklang mit dem vereinbarten Zweck zu nutzen sowie insbesondere bestimmte Gebäude innerhalb einer vereinbarten Frist zu errichten (wenn dem ewigen Nießbraucher eine solche Pflicht auferlegt wurde). Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Bedingung auch andere Pflichten des Nießbrauchers umfasst, wie insbesondere jährliche Gebühren für den Nießbrauch zu zahlen, sowie alle anderen Pflichten aus einem solchen Vertrag.

Diese Zweifel wurden bereits von einigen Woiwodschaften untersucht, die Gemeinderatsbeschlüsse über den Veräußerung von Grundstücken an Nießbraucher beaufsichtigen. In einigen dieser Beschlüsse heißt es, dass die Voraussetzung für die Inanspruchnahme der neuen Bestimmungen lediglich darin besteht, dass der Nießbraucher keine Zahlungsrückstände hat. Die Beschränkung der Prüfung von Verstößen auf die Zahlung von Jahresgebühren stellt nach Auffassung der Aufsichtsbehörden eine unzulässige Einschränkung des Anwendungsbereichs der gesetzlichen Regelung dar, die nach ihrem Wortlaut alle vertraglichen Pflichten erfassen soll. Mit dieser Auslegung kann man meines Erachtens durchaus diskutieren. Die Bestimmung des Gesetzes spricht nämlich ausdrücklich von einer Verletzung einer „Pflicht“ durch den ewigen Nießbraucher und nicht von der Gesamtheit der „Pflichten“. Es ist allerdings möglich, dass die Behörden eine Auslegung vornehmen, nach der diese Bedingung alle Pflichten des ewigen Nießbrauchers erfasst, die sich aus der Vertragsbeziehung ergeben.

Außerdem berücksichtigt die Vorschrift nicht die verschiedenen Quellen für die Entstehung ewigen Nießbrauchsrechts. Im Laufe der Jahre ist der Nießbrauch nicht nur durch Vertrag, sondern auch auf der Grundlage von Verwaltungsentscheidungen oder sogar von Rechts wegen entstanden. Darüber hinaus war die Art und Weise, wie die einzelnen Verträge und Beschlüsse formuliert wurden – auch im Hinblick auf die Bestimmung des Umfangs der Pflichten des Nießbrauchers – in der Praxis sehr unterschiedlich. In vielen Fällen definierten Verträge oder Beschlüsse die Pflichten des Nießbrauchers unpräzise oder enthielten keine diesbezügliche Regelung. Unter diesen Bedingungen ergeben sich eine Reihe weiterer Zweifel bei der Prüfung, ob der Nießbraucher seinen vertraglichen Pflichten nachgekommen ist:

1. Wie ist die Erfüllung dieser Bedingung zu prüfen, wenn ein Recht durch eine Verwaltungsentscheidung oder von Rechts wegen anstatt durch Vertrags geschaffen wird?

2. Welche Wirkung hat eine fehlende oder ungenaue Angabe des Pflichtumfangs des ewigen Nießbrauchers haben?

3. Welche Auswirkungen kann eine Änderung des Umfangs der Pflicht im Laufe der Zeit auf die Erfüllung der Bedingung haben, insbesondere infolge einer späteren Änderung des Vertrags oder des Beschlusses, durch die das Recht begründet wird?

4. Kann eine Verletzung der Verpflichtung durch den Nießbraucher relevant sein, wenn diese Verletzung bereits abgeschlossen ist?

Entstehung des ewigen Nießbrauchsrechts durch Verwaltungsentscheidung

Der erste oben beschriebene Zweifel wird durch die Gesetzgebung direkt ausgeräumt. Nach dem neuen Gesetz gelten die Bedingungen für den Eigentumserwerb an Grundstücken, an denen ein ewiges Nießbrauchsrecht besteht entsprechend für Rechte, die auf andere Weise als durch Unterzeichnung eines Vertrags in Form einer notariellen Urkunde geschaffen wurden. Sie gelten also sowohl für Rechte, die durch Verwaltungsentscheidungen als auch für solche, die von Rechts wegen entstanden sind. Wenn also in der Verwaltungsentscheidung, durch die das Recht entstanden ist, die Pflichten des Nießbrauchers festgelegt wurden, sollten diese bei der Feststellung, ob der Nießbraucher seine Verpflichtung erfüllt hat, berücksichtigt werden.

Ungenaue Formulierung des Nießbrauchsvertrags

Am zweifelhaftesten ist die Situation, wenn es aufgrund der ungenauen oder lakonischen Formulierung der Vertrages oder der Entscheidung nicht möglich ist, den genauen Umfang der Pflichten des Nießbrauchers eindeutig abzuleiten. In der Praxis wurden diese Fragen in Verträgen und Entscheidungen häufig überhaupt nicht oder nur sehr allgemein geregelt (z. B. wurde dem Nießbraucher aufgetragen, die Immobilie „entsprechend ihrer Bestimmung“ zu nutzen, ohne überhaupt anzugeben, worin diese Bestimmung bestand, insbesondere ob es sich um die Nutzung ab dem Zeitpunkt der Bestellung des Rechts oder um die Nutzung ab diesem Zeitpunkt handelte).

In diesem Zusammenhang ist zunächst darauf hinzuweisen, dass Verträge nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern auch nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien und den Umständen, unter denen sie geschlossen wurden, auszulegen sind. Dies gilt auch für Verträge, in denen ein ewiger Nießbrauch vereinbart wird. Lässt sich der Umfang der Pflichten aus diesem breiteren Kontext heraus bestimmen, ist er für die Parteien verbindlich, auch wenn er sich nicht unmittelbar aus dem Vertragswortlaut ergibt. Bei Verträgen über die Bestellung eines ewigen Nießbrauchs ist es jedoch aufgrund des Zeitablaufs in vielen Fällen nicht mehr möglich oder zumindest sehr schwierig, die Umstände des Vertrags und die Absichten der Vertragsparteien zum Zeitpunkt seines Abschlusses zu rekonstruieren. In diesem Falle muss man sich auf den Wortlaut des Vertrages stützen. Wichtig kann in diesem Zusammenhang jedoch der in der Rechtsprechung formulierte Grundsatz sein, dass Zweifel am Vertragsinhalt zugunsten des Nießbrauchers auszulegen sind. Wenn es also unter Beachtung der oben genannten Auslegungsregeln nicht möglich ist, das Vorhandensein bestimmter Pflichten des ewigen Nießbrauchers oder deren Umfang genau anzugeben, ist eine für den ewigen Nießbraucher günstige Auslegung der Vereinbarung (Einschränkung des Umfangs der Verpflichtungen) gerechtfertigt.

Prozentsatz der Jahresgebühr für den ewigen Nießbrauch

Es stellt sich auch die Frage, ob der Pflichtumfang des Nießbrauchers nicht durch den Vertrag, sondern durch äußere Umstände bestimmt werden kann, insbesondere durch die Höhe des Prozentsatzes der auf das Grundstück entfallenden Jahresgebühr (die sich auf den Zweck der Nutzung des Grundstücks bezieht) oder durch den Zweck des Grundstücks, der insbesondere auf der Grundlage des örtlichen Raumordnungsplans festgelegt wird. Es scheint jedoch, dass die sich unmittelbar aus dem Vertrag ergebenden Pflichten relevant sein sollten. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift, der ausdrücklich besagt, dass der Nießbraucher die im Vertrag festgelegte Pflicht zu erfüllen hat.

Daher würde die Bezugnahme auf Umstände, die vom Vertragsinhalt losgelöst sind, den Anwendungsbereich dieser Bedingung unzulässig erweitern, zumindest solange die einschlägige Bestimmung, die den Nießbraucher zu einem bestimmten Verhalten verpflichtet, nicht auf den Inhalt des Vertrags oder der Entscheidung übertragen wird (was in einigen Fällen der Fall ist, wenn Vereinbarungen oder Entscheidungen den Nießbraucher dazu verpflichten, „das Grundstück in einer Weise zu nutzen, die mit den Bestimmungen des örtlichen Raumordnungsplans übereinstimmt“).

Änderung des Inhalts des ewigen Nießbrauchsrechts

Was die Änderung des Pflichtumfangs des Nießbrauchers im Laufe der Zeit betrifft, so gilt die Regel, dass der Nießbraucher an die Pflichten gebunden ist, die sich aus dem Vertrag oder Entscheidung ergeben, solange das Recht besteht. In bestimmten Fällen kann der Umfang der Pflichten des Nießbrauchers im Laufe der Zeit geändert werden, und zwar durch Änderung des entsprechenden Vertrages oder Entscheidung, durch die das Recht entstanden ist, und zwar in jedem Fall nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren.

Es ist zu beachten, dass eine Änderung des Inhalts des Nießbrauchsrechts im Grundbuch eingetragen werden muss. Im Falle einer ordnungsgemäß durchgeführten Änderung des Vertrages oder Entscheidung sollte bei der Prüfung der Erfüllung der Pflichten des Nießbrauchers nur der aktuelle Pflichtumfang berücksichtigt werden, d.h. unter Berücksichtigung solcher nachträglicher Änderungen.

Verstoß gegen vertragliche Pflichten und anschließende Beseitigung

Die letzte Frage betrifft Fälle, in denen der Nießbraucher gegen eine vertragliche Pflicht verstoßen hat, der Verstoß aber zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits behoben wurde. Besonders interessant sind in diesem Zusammenhang Fälle, in denen der Nießbraucher verpflichtet war, die Investition innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen, die Pflicht aber erst nach Ablauf der Frist erfüllt wurde. Kann in einem solchen Fall eine fortgesetzte Pflichtverletzung vorliegen, obwohl die Investition bereits getätigt wurde?

Meines Erachtens sprechen Zweckmäßigkeitserwägungen, insbesondere auch die Absicht des Gesetzgebers, einen möglichst breiten Kreis von Grundstücken zu erfassen, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, dafür, in solchen Fällen die Erfüllung der Pflicht anzuerkennen und den Verkauf des Grundstücks an den Nießbraucher zuzulassen. Andererseits ist nach dieser Argumentation zu bedenken, dass der Nießbraucher, wenn er die Pflicht innerhalb der Frist erfüllt, diesen Zustand auch nach Ablauf der Frist aufrechterhalten muss, wenn er von dem neuen Gesetz profitieren will.

Meinung des Autors

Die Frage der Erfüllung der vertraglichen Pflichten des ewigen Nießbrauchers ist eine komplexe Frage, die bei der praktischen Anwendung dieser Bestimmungen Schwierigkeiten bereiten wird. Es bleibt abzuwarten, wie die zuständigen Behörden, die über die Kaufanträge entscheiden, diese Zweifel ausräumen werden.

*Der ewige Nießbrauch stellt eine Besonderheit des polnischen Rechts dar und ist zwischen dem Eigentum und beschränkt dinglichen Rechten einzuordnen. Er kann an staatlichen und kommunalen Grundstücken bestehen und wird in Form einer notariellen Urkunde in der Regel für 40- 99 Jahre mit der Möglichkeit bestellt, diese Zeitspanne um eine weitere zu verlängern. Es handelt sich beim ewigen Nießbrauch um ein veräußerliches, erbliches und vollstreckbares Recht, das durch Grundbucheintrag wirksam wird. Mit dem Grundstück verbundene Bestandteile stehen im Eigentum des Nießbrauchers.